Позвонить
12.04.2016

Не хватает на покупку квартиры? Ипотека, рассрочка, лизинг и другие инструменты, которые реально работают - интервью Первого заместителя генерального директора компании "Донстрой" И. Прачевой

Из-за большого объема предложения на рынке новостроек девелоперы вынуждены жестко конкурировать. Они предлагают все более интересные проекты по достаточно доступным ценам, стараются максимально расширить ассортимент квартир, чтобы охватить как можно более широкую аудиторию.

Однако на сегодняшнем рынке и этого мало. Чтобы победить в конкурентной борьбе, девелоперы предлагают не только хороший продукт по приятной цене, но и большой выбор инструментов для покупки квартиры, особенно для людей, у которых нет полной суммы на руках. Несмотря на продление государственного субсидирования ипотечной ставки на новостройки, девелоперы изобретают собственные программы. Это и специальные условия по ипотеке, и длительная рассрочка вплоть по 5 лет, и специальные схемы лизинга и trade-in.

Каким инструментом лучше воспользоваться в каждом конкретном случае? Что делать тем, кто по каким-то причинам не может или не хочет ввязываться в ипотеку? В чем преимущества рассрочки от застройщика? Как ради покупки новостройки продать собственную квартиру и сохранить право на проживание в ней?

Спикер:
  • Первый заместитель генерального директора компании «Дон-Строй Инвест», руководитель бизнес-направления «Продажи» «Донстрой»
Вопросы 1. Игорь:

Как застройщик может дать рассрочку на 5 лет, если срок строительства не более 2 лет? И на кого будет оформлена квартира после ввода дома в эксплуатацию?

Прачёва Ирина

Добрый день, Игорь! С покупателем заключается ДДУ, в котором прописана рассрочка платежа на 5 лет. Покупатель сможет получить ключи и оформить квартиру в собственность после полной оплаты договора – через 5 лет или ранее. Как показывает практика ипотечного кредитования, большинство заемщиков стремится досрочно погасить ипотечный кредит, и мы полагаем, что по программе рассрочки ситуация будет аналогичной.Если же к моменту ввода дома в эксплуатацию у покупателя не будет достаточной для погашения остатка суммы, но будет необходимость оперативного получения ключей и оформления квартиры в собственность – он всегда может воспользоваться ипотечным кредитом, просто оформив его на остаток стоимости квартиры.

2. Аня Волчок:
Добрый день. Бывают ли какие-то комбинированные программы под клиента, когда нужны одновременно и трейд-ин, и ипотека. Например, у меня есть старая квартира, которую я могу продать примерно на 6 млн, а интересующая меня квартира в новостройке стоит порядка 9 млн. Есть ли какой-то удобный инструмент, который позволит мне сделать все сразу – и продать квартиру, и добрать необходимую сумму?

Прачёва Ирина

Добрый день, Аня! Да, инструменты для решения таких вопросов есть, сегодня на рынке представлено много различных программ. Например, трейд-ин, то есть зачет старой квартиры в стоимость нового договора. Если стоимости старой квартиры не хватает для оплаты новой – возможно предоставление рассрочки на недостающую сумму. Вам нужно определиться с объектом покупки и уточнить у застройщика имеющиеся варианты.

Также есть вариант оформить ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры, а после продажи старой квартиры – погасить его в объеме вырученных средств и уменьшить размер ежемесячных платежей или срок кредита.

3. Алиса:
Добрый день! Видела в рекламе комплекса Символ предложение по рассрочке на 5 лет. Расскажите, пожалуйста, более подробно об условиях? Ключи от квартиры тоже можно получить только через 5 лет (после полной оплаты квартиры)?

Прачёва Ирина

Добрый день, Алиса! По программе длительной рассрочки существует 3 варианта первоначального взноса (30%, 50%,70%), с процентной ставкой, соответственно, 10%, 8%, 4% годовых на остаток. Срок предоставления рассрочки – 5 лет, с ежемесячными платежами.

Что касается получения ключей: по программе длительной рассрочки условием получения ключей является оплата полной стоимости квартиры. То есть после ввода дома в эксплуатацию покупатель может выбрать в зависимости от обстоятельств:

- единовременно выплатить остаток, получить ключи, оформить свидетельство о собственности

- продолжать оплачивать ежемесячные платежи до истечения срока рассрочки, после чего получить ключи и т.д.

Если к моменту ввода в эксплуатацию у покупателя не будет достаточной для погашения остатка суммы, но будет необходимость оперативного получения ключей и оформления квартиры в собственность – он всегда может воспользоваться тем же ипотечным кредитом, просто оформив его на остаток стоимости квартиры.

4. Юрий, военнослужащий Минобороны России:
Здравствуйте!

Пожалуйста, посоветуйте, какую стратегию и инструменты выбрать для приобретения 4-комнатной квартиры в новостройке площадью от 100 кв.м, имея в активе две квартиры в одном доме в Москве (73 и 39 кв.м) и 3 млн. руб.?

Ограничения: обе квартиры с декабря 2015 г. находятся в общей равнодолевой собственности семьи из 5 человек, включая 3 несовершеннолетних детей. Трехлетний «налоговый карантин» закончится в декабре 2018 г.

Есть ли возможность обойтись без длительной обременительной ипотеки? Cпасибо!

Прачёва Ирина

Добрый день, Юрий! В Вашей ситуации вижу только возможность покупки с использованием ипотеки. Ее можно сделать менее обременительной, продав после 2018 года хотя бы одну из квартир и погасив часть ипотечного кредита.

5. Редакция IRN.RU:
Уважаемая Ирина! Озвучьте, пожалуйста, статистику по востребованности различных инструментов покупки жилья (ипотеки, лизинга, трейд-ин, рассрочки и т.п.). Какие из них представляются наиболее перспективными?

Прачёва Ирина

Добрый день! Все зависит от того, что для покупателя имеет большее значение – срок рассрочки, суммы платежей, размер первого взноса и так далее. У нас есть ипотека от ВТБ24 (включая ипотеку с господдержкой) и длительная рассрочка на 5 лет с тремя вариантами первоначального взноса (30%, 50%,70%) и процентной ставкой соответственно (10%, 8%, 4% годовых на остаток). Есть программа трейд-ин, есть беспроцентная рассрочка от ВТБ24 Лизинг на срок до 18 месяцев. По каждому варианту можно сделать расчёт при выборе конкретного варианта квартиры. Самым популярным инструментом является ипотека.

6. Антон Михайлович:
Дают ли сейчас ипотеку тем, кто получает «серую» зарплату? Знаю, что раньше давали по справке «по форме банка», а как обстоят дела сейчас? И на сколько выше по ней процент? Подпадет ли под программу субсидирования ставки?

Прачёва Ирина

Добрый день, Антон Михайлович! Да, предоставление ипотечного кредита без подтверждения дохода возможно. Например, в рамках программы банка ВТБ24 «Победа над формальностями» кредит можно оформить по двум документам (копии паспорта и водительского удостоверения или заграничного паспорта), при условии внесения первоначального взноса в размере 35% от стоимости квартиры. «Победа над формальностями» действует в том числе в рамках государственной программы поддержки рынка ипотечного кредитования. Льготная процентная ставка для клиентов компании «Донстрой» по программе «Ипотека с господдержкой» составляет 11,5%.

7. Вуглускр:
Приветствую. Недавно читал про ваше новое предожение – трейд-ин плюс лизинг. По сути довольно странная программа – арендуй свою собственную квартиру, пока новая строится. Есть ли какие-то плюсы, помимо того, что не придется заниматься переездом? Особенно, конечно, интересует, есть ли хоть какая-то финансовая выгода во всей этой схеме.

Прачёва Ирина

Добрый день! Финансовая выгода состоит в первую очередь в том, что покупатель имеет возможность приобрести новую квартиру по выгодной цене, действующей на этапе строительства. Не секрет, что цены на квартиры в уже построенных и введенных в эксплуатацию новостройках существенно выше, чем в аналогичных строящихся. Кроме того, данная программа дает возможность купить квартиру без первоначального взноса, что важно для людей, не имеющих свободных финансовых накоплений.Безусловно, есть и другие преимущества, в том числе: сохранение прописки, возможность обратного выкупа старой квартиры или ее продажи по более высокой по сравнению с оценкой стоимости.

8. Юлия:
Ирина, добрый день! Сразу прошу прощения за многобукв, у меня длинный и подробный вопрос. Можете подсказать, как лучше поступить в нашей конкретной ситуации? Дано:

- я и мой гражданский муж, живем в двушке на первом этаже, ее стоимость примерно 6,5-7 млн рублей. Собственник квартиры – моя мама.

- моя мама вместе с бабушкой живут в трешке (собственность – на бабушке). Стоимость квартиры примерно 11-12 млн рублей.

Цель – улучшить жилищные условия всем, но не столько по площади, сколько переехать с окраины Москвы ближе к центру и сменить старую панельку на современное жилье.

Итак :)

Хотим:

- нормального размера (не менее 40 кв.м) однушку с большой кухней или евродвушку

- двушку с большой кухней, которая позволит в ней обустроить гостиную зону, или евротрешку.

А теперь, внимание, вопросы :)

Есть ли сейчас в «Символе» подобные предложения, которые уложатся в озвученный бюджет?

Если денег не хватит, как их лучше добрать? С ипотекой, скорее всего, будут сложности (у мамы возраст 58 лет, у мужа «серая» зарплата, у меня, к сожалению, немного подпорчена кредитная история). Как еще можно выйти из ситуации?

Наконец, последний вопрос. Очень не хотелось бы продавать обе квартиры сразу. Ждать достройки еще долго, а жить где-то надо. Снимать сразу две квартиры и на нас, и на маму с бабушкой (а еще и коты – 2 у нас, 1 у мамы), боюсь, не потянем. Потому в идеале хотелось бы все сделать постепенно – продать одну квартиру и купить в новостройке. А уже ближе к сдаче (или даже после) продать вторую и купить вторую в новостройке. На сколько может вырасти цена квартиры к тому сроку? Какую лучше продавать и покупать в первую очередь – маленькую или большую?

Как бы вы в целом рекомендовали действовать в нашей ситуации?

Заранее благодарю за ответ :)

Прачёва Ирина

Добрый день, Юлия! На самом деле Вы выбрали оптимальную стратегию в Вашей ситуации: поочередная продажа квартир поможет решить Ваш вопрос наиболее комфортно. По финансам Вы укладываетесь– в «Символе» легко можно подобрать квартиру в любом из озвученных Вами бюджетов. Нужно определиться, какую квартиру Вы будете продавать в первую очередь – и здесь важнее не рыночная ситуация (она будет примерно одинаково влиять на рост стоимости любой недвижимости), а комфорт Вашей семьи. Предполагаю, что переехать на время в арендную квартиру Вам с мужем будет психологически проще, чем маме с бабушкой.

9. Наталья:
К какой скидке за собственную квартиру надо готовиться, если пользоваться трейд-ином?

Прачёва Ирина

Добрый день, Наталья! Дисконт составит около 30% от рыночной стоимости. При этом если говорить о нашей с ВТБ24 Лизинг совместной программе «Поменяй жилье, не меняя жизнь», на период сделки за покупателем сохраняется право продажи старой квартиры на открытом рынке по согласованной с лизинговой компанией цене.

10. Сергей Манилкин:
Какой в вашей компании процент сделок по ипотеке? Отличается ли он на разных объектах? И отличается ли от доли ипотечных сделок в целом по рынку?

Прачёва Ирина

Добрый день, Сергей! Доля ипотечных сделок в общем объеме наших продаж составляет порядка 28%, наиболее востребован этот инструмент в сегменте Бизнес-класса (для классов Премиум и Де Люкс более характерны сделки с использованием рассрочки). Если сравнивать с рынком в целом, то этот показатель, конечно, существенно меньше, чем в сегментах эконом- и комфорт-класса, где ипотечные сделки достигают 60-80% от общего объема продаж. Но для нас ипотека также является важным инструментом, поскольку мы стремимся предоставить каждому покупателю максимальный выбор возможностей для покупки жилья.

11. Михаил:
Ирина, добрый день!

Если на квартиру не хватает 2 млн рублей, чем выгоднее воспользоваться – ипотекой или рассрочкой? В месяц готов платить 30-40 тысяч. А если взять квартиру подороже, где недобираю уже 4 млн, остается уже только вариант с ипотекой, верно?

Прачёва Ирина

Добрый день, Михаил! Все зависит от того, квартиру с каким общим бюджетом вы рассчитываете купить и какими средствами располагаете – достаточно трудно сделать выводы только на основании недостающей суммы. В качестве ориентира могу привести пример с ЖК «Символ», где мы предлагаем рассрочку на 5 лет с процентной ставкой от 4% до 10% годовых на остаток (в зависимости от размера первоначального взноса) – в этом случае рассрочка выгоднее ипотеки.

12. Ольга Ямпольская:
Какой у вас процент по рассрочке? Есть ли варианты с беспроцентной?

Прачёва Ирина

Добрый день, Ольга! В зависимости от объекта, мы предлагаем разные варианты рассрочки. Например, в ЖК«Символ» есть вариант длительной рассрочки на 5 лет с процентной ставкой от 4% до 10% годовых на остаток (в зависимости от размера первоначального взноса). Также по ряду наших объектов возможна беспроцентная рассрочка на 18,14,12 или 11 месяцев при первом взносе 60%, 50%, 40% или 35% соответственно.

13. Александр:
Здравствуйте! Очень заинтересовала ваша новая программа «Поменяй жилье, не меняя жизнь». Что значит в ней, что лизинговые платежи будут сопоставимы с рыночной ставкой аренды? Как они будут исчисляться – будет оцениваться уровень арендных ставок на подобные квартиры в районе? Или ставка будет рассчитываться каким-то образом исходя из общей цены квартиры, например, по среднему арендному доходу? Т.е., например, если квартира оценивается в 5 млн рублей, а средняя арендная доходность равна 5%, то ставка будет 250 т.р или 21 т.р. в месяц. Или как-то еще? Будет ли ежегодное индексирование или пересмотр ставки или плата будет стабильна на протяжении всего срока?

Прачёва Ирина

Добрый день, Александр! Размер ежемесячного платежа будет рассчитываться специалистами ВТБ24 Лизинг на момент принятия решения по сделке, и фиксироваться на весь срок договора (исключение может быть только в случае существенного повышения ключевой ставки ЦБ). Эти платежи будут сопоставимы с рыночными арендными ставками.

14. Татьяна:
Слышала, что появились какие-то комбинированные программы рассрочки, переходящей в ипотеку. Что это за программы? И есть ли у вас подобные?

Прачёва Ирина

Добрый день, Татьяна! В случае заключения договора на условиях рассрочки, покупатель в любой момент может оформить ипотечный кредит на остаток платежей.Таким образом, нет необходимости в какой-то специальной комбинированной программе.

15. Наталия Пузикова:
Какой темп роста цен на квартиры в Символе? На сколько они уже успели вырасти, на сколько они вырастут к следующему январю? Стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше подержать деньги на депозите и покупать в начале следующего года?

Прачёва Ирина

Добрый день, Наталия! Рост цен в проекте «Символ» с момента старта продаж в 4 квартале 2015 года составил по разным корпусам от 5,8% до 7,4%. Рыночная ситуация меняется достаточно динамично, поскольку на нее влияет большое число различных факторов. Поэтому со 100-процентной уверенностью можно сказать только то, что цена по мере строительства будет расти, а насколько существенно – зависит от рынка. В нашу бизнес-модель мы закладываем в качестве консервативного прогноза по «Символу» рост средней цены от сегодняшнего дня к январю 2017 г. в размере 8%.

16. Олег:
Сколько сейчас по времени продаются квартиры на вторичном рынке? И каков срок у вас при трейд-ине? Делаете ли вы дисконт к цене для более быстрой продажи?

Прачёва Ирина

Добрый день, Олег! Могу сказать, что срок экспозиции на вторичном рынке очень зависит от цены, по которой продавец хочет продать квартиру. Если цена рыночная, то продажа происходит достаточно быстро. А если у продавца слишком «большой аппетит», то экспозиция может затянуться на длительное время. Но, как показывает наш опыт, любая квартира рано или поздно находит своего покупателя.

Что касается компании «Донстрой», то мы не специализируемся на вторичном рынке, и услугу трейд-ин предлагаем только в рамках совместной с ВТБ24 Лизинг программы «Поменяй жилье, не меняя жизнь», где стоимость оценки имеющейся квартиры на момент сделки не зависит о скорости ее продажи в будущем. По данной программе, квартира оценивается с дисконтом порядка 30% от ее рыночной стоимости. Но если в период действия лизинговой сделки (который может составлять до двух лет), Вы сами найдете покупателя, готового купить квартиру по более высокой стоимости, разница будет Вам выплачена. Таким образом, в рамках этой программы Вы можете проживать в своей квартире до момента готовности новостройки к переезду, и продавать ее на открытом рынке – а если продать не получится, то просто оставить старую квартиру в зачет новой по первоначальной оценке.

17. Анна Железнова:
Есть ли у вас какие-то индивидуальные программы по скидкам или каким-то инструментам? И можно ли с вами «торговаться»? Готовы ли вы делать специальные предложения конкретным клиентам и какими эти клиенты должны быть?

Прачёва Ирина

Добрый день, Анна! Скидки есть, но они зависят в первую очередь от способа оплаты. Так, при единовременной оплате мы предоставляем скидку в размере от 3% (в зависимости от объекта). Отмечу, что покупка с использованием ипотечного кредитования также рассматривается как единовременная оплата.

Кроме того, существует специальная программа лояльности для постоянных покупателей компании «Донстрой» - за время нашей работы сформировался достаточно большой пул клиентов, которые обращаются к нам за покупкой второй, третьей, четвертой квартиры (для себя, родителей или детей). Для этих клиентов действует целый комплекс привилегий, в том числе увеличенные скидки.

18. Владимир:
Добрый день! 1. Расскажите пожалуйста о возможностях покупки юридическим лицом квартиры для сотрудника в лизинг .

2. Какие офисные /торговые помещения предлагает Ваша компания? К кому можно обратиться?

Прачёва Ирина

Добрый день, Владимир! По Вашему первому вопросу: у наших партнеров ВТБ24 Лизинг есть программы для передачи в лизинг жилой недвижимости для юридических лиц. Рекомендую уточнить все подробности оформления подобной сделки непосредственно в ВТБ24 Лизинг по тел. (495) 604-82-27.

По второму вопросу: в наших проектах имеется широкий выбор нежилых помещений под размещение офисов, объектов торговой недвижимости и других коммерческих предприятий (включая помещения с изначально предусмотренной проектом технологией под организацию ресторанов, кафе, фитнес-центров, бассейнов и т.д). Вы можете получить полную информацию и уточнить все подробности у нашего менеджера по реализации коммерческой недвижимости Олеси Шмелевой по тел. (495) 925-47-47.

19. Дмитрий:
Здравствуйте, Ирина! Расскажите, бывали ли у вас случаи, когда человек покупал у вас квартиру именно благодаря необычным инструментам (т.е. не стандартная ипотека, которая есть у всех, а какая-то оригинальная программа)? Ну, например, никак не мог купить, а тут вы ему вдруг – вот же тебе, дружище, лизинг! И в результате сделка состоялась, к конкурентам человек не ушел. Много ли было таких случаев?

Прачёва Ирина

Добрый день, Дмитрий! Конечно, у нас таких случаев очень много! Благодаря широкому выбору инструментов покупки, каждый клиент находит для себя наиболее оптимальный вариант. Самая новая и оригинальная наша программа – «Поменяй жилье, не меняя жизнь», которую мы реализуем совместно с ВТБ24 Лизинг. Это разновидность трейд-ин (зачет старой квартиры в счет новой), при которой клиент может купить новую квартиру без первоначального взноса и проживать в старой квартире до полной готовности новостройки к переезду. Также по разным нашим объектам есть программы беспроцентной рассрочки, длительной рассрочки до 5 лет (от 4% годовых), есть ипотека с льготными процентными ставками, действующими только для наших клиентов (от 11,5% годовых). Так что нам всегда есть что предложить нашим покупателям, и в каждом индивидуальном случае мы постараемся найти максимально выгодный и комфортный вариант покупки.

20. Алиса:
Возвращаюсь к вопросу о рассрочке на 5 лет. При обращении в офис продаж мне озвучили такой вариант, что если я не выплачиваю всю сумму, но хочу получить ключи, я могу застраховать квартиру и получить ключи. Имеет место быть такой вариант?

Прачёва Ирина

Алиса, такой вариант возможен по ряду наших объектов, например по ЖК «Алые Паруса», «Долина Сетунь», но срок рассрочки по ним меньше 5 лет. Длительная рассрочка на 5 лет предлагается пока только по проекту «Символ», и по этой программе получение ключей возможно только после полной оплаты, как я и писала выше. Напомню, что в случае, если Вы захотите получить ключи до полной оплаты, Вы всегда сможете оформить ипотечный кредит на оставшуюся сумму.

21. Ольга Верникова:
При рассрочке вы как-то оцениваете доход клиента, нужны ли подтверждающие документы? Допустим, есть квартира стоимостью примерно 7 млн рублей, которую мы планируем продать и вложить эти деньги в новостройку. Купить хотим квартиру примерно за 9 млн рублей. Совокупный доход у нас около 110 т.р. (из них по 2-НДФЛ можем подтвердить всего 65 т.р.). Дадите ли вы при таких исходниках рассрочку и какой будет ежемесячный платеж?

Прачёва Ирина

Добрый день, Ольга! При заключении договора по программам рассрочки подтверждение дохода не требуется, так что Вам не понадобятся официальные финансовые документы. Это, кстати, одно из преимуществ рассрочки для клиентов, которым по каким-либо причинам сложно получить одобрение банка на ипотечный кредит.

http://www.irn.ru/conf/93/