Позвонить
03.10.2011

"Хочу не могу" - "Итоги"

Всплеск в «тихой гавани» За август, который для рынка традиционно «мертв», объем предложения квартир в Москве сократился на пять процентов, а всего за летний сезон — почти на девять. В том же августе, по данным «НДВ-Недвижимость», явно обозначилась тенденция вымывания наиболее доступного предложения. Квартир со стоимостью от 100 000 до 150 000 рублей за «квадрат» осталось около 50 процентов. Обычно их гораздо больше половины. Такое нетипичное поведение рынка, который летом сладко спит, страшно вдохновило риелторов — они решили, что их бизнес вышел из стагнации и вместе со всей недвижимостью взял курс на рост. Причем не только по количеству сделок, но и по ценам. Действительно, количество покупок выросло в несколько раз по сравнению с прошлым годом, а средняя стоимость столичного квадратного метра достигла 160 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 77 тысяч , в ближайшем Подмосковье — 72 тысяч. И это (речь идет о рублевых ценах) даже выше, чем в 2008-м! Некоторые эксперты уверяют, что эта активность — следствие отложенного посткризисного спроса, который копился три года. Объем этого спроса эксперты точно оценить не берутся, но Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills, предлагает подсчитать: «Отложенный спрос оценивается по обеспеченности жителей квадратными метрами. У нас это 22 метра на человека, в Восточной Европе — 35, в Западной еще выше, а в США и вовсе 70 метров. Чтобы догнать всего лишь Польшу, в масштабах России надо построить порядка двух миллиардов квадратных метров жилья — примерно 35 миллионов квартир, это при том, что сейчас в России всего 60 миллионов квартир». Одним словом, дефицит жилья налицо. А планы по строительству более чем скромные. По данным Росстата, за январь — август 2011 года в РФ сдали в эксплуатацию 28,3 миллиона «квадратов» жилья, это даже меньше, чем в прошлом году, и почти в три раза меньше, чем в памятном 2008-м. И даже Москва, которая всегда была лидером домостроения, приняла программу, в которой черным по белому написано, что ежегодно планируется вводить в строй 2,5 миллиона жилых метров (до кризиса — 4,5 миллиона). При фантастической нехватке жилых «квадратов» такие темпы означают дефицит, который должен привести к новому буму. Или уже привел? Эксперты не советуют торопиться с выводами. Дело в том, что потенциальный спрос и реальный — вещи разные. Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood уверен, что говорить о накопленном потенциале спроса сейчас не приходится : «В сегменте городского жилья основной объем спроса, отложенного в кризис, был реализован в 2010—2011 годах, без резких всплесков активности и роста цен». По мнению Дмитрия Халина, постепенное оживление рынка объясняется изменением финансовой политики банков: «Сейчас количество сделок больше, чем за предыдущие три года, благодаря ипотеке: даже 8—10 процентов годовых уже дали эффект. И чем лояльнее будут банки, тем активнее станет рынок». По некоторым данным, порядка 50 процентов всех квартир приобретается с помощью ипотечных средств. Кроме того, после кризиса 2008 года в корне изменилась структура предложений самого рынка. В докризисном «меню» преобладало дорогое жилье премиум- и бизнес-класса (вместе — 70 процентов предложения), а теперь все новое на 60 процентов может похвастаться лейблом «эконом». Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК МИЦ, отмечает: «Изменился портрет участников рынка: многие оптимизировали свои девелоперские портфели. В течение 2010 года динамика развития рынка показала увеличение доли доступного жилья в общей структуре. Можно говорить, что доступное предложение как в городском, так и в загородном жилье было лейтмотивом». Девелоперы повели себя именно так неспроста: вся их посткризисная деятельность была направлена на создание продукта под реальный спрос. А он тоже изменился. Гендиректор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина уточняет: «Система ценностей на рынке недвижимости пересмотрена. Для потребителя главное — какие конкретные удобства можно получить за свои деньги. Он не готов переплачивать за внешние эффекты. Продать объекты — и квартиры, и загородные дома — можно, но только если выставляется адекватная цена». На оживление рынка сыграл еще один фактор — стабильность. «Дело в том, что на жилищном рынке львиная доля сделок — альтернативные, — говорит исполнительный директор компании «Мэтр Роше Сити» Светлана Кисетова. — Люди покупают квартиры, в том числе и в новостройках, предварительно продавая свои. При этом затраты на осуществление альтернативных сделок не так уж и велики, ведь основную сумму на новое жилье люди получают от продажи старого». До кризиса альтернативы удавались куда реже: за то время, пока вариант подбирался, цены успевали вырасти чуть ли не в разы, что срывало сделку. Так и сформировался определенный отложенный спрос, который был реализован в последнее время, когда цены стабилизировались. Стабильность цен, кстати, снизила спекулятивный нагрев рынка — процент сделок с целью перепродажи оценивается в районе 5 процентов. Ситуация, которая сложилась в первой половине этого года, была выгодна всем: девелоперам, риелторам и покупателям — каждый из них мог предсказуемо реализовать свои планы. Видимо, поэтому, отмечает Светлана Кисетова, рынок был слеп, глух и нем по отношению к внешним воздействиям. До 2008 года только один слух об отставке кого-либо из чиновников в регионе гарантировал рост цен, сегодня же полная смена власти в Москве никак их не поколебала. При новой власти уже не правят бал лужковские строительные бароны, многие свернули свои проекты — и практически ничего не случилось… Тот рост цен, о котором говорят, при ближайшем рассмотрении оказывается не столь уж существенным: за год в Москве он составил порядка 20 тысяч рублей за метр — это не больше 15 процентов за год, или процент-полтора в месяц. Не выше инфляции росли цены в других городах. Может ли это хрупкое равновесие что-нибудь разрушить? Ведь, как ни крути, августовский всплеск в пейзаж « тихой гавани» не вписывается. Лови волну Аналитики портала IRN.RU уверены: основной причиной всплеска стала давно назревшая коррекция на финансовых рынках, которая в полной мере сработала как раз в начале августа. Многие поняли, что прежнего роста в этом секторе экономики не стоит ждать, и деньги начали перетекать на другие рынки. Вспомнили и про недвижимость. Руководитель IRN. RU Олег Репченко считает, что на столичные цены «квадратов» в основном влияют два фактора: инвестиционная обстановка в мире и наличие свободных денег. Вся наша внутренняя суета — даже если это смена власти — для московского рынка несущественна, он их просто не замечает. Теперь, когда США включили печатный станок, долларов станет достаточно, чтобы выросли цены на нефть. И в нашей стране появится много свободных средств. Западные инвестфонды снова придут в Россию и дадут заработать армии белых воротничков… Эти деньги опять выплеснутся на рынок недвижимости. Константин Попов, председатель совета директоров Корпорации «ИНКОМ», тоже не считает ситуацию штатной: «За последнее время мы стали свидетелями обрушения двух традиционных инвестиционных оплотов — фондового рынка и цен на золото. Инвесторы растеряны — налицо массированное бегство в доллар, но хорошо видно, что это временная мера. При этом цены на недвижимость держатся на стабильном уровне, так что в ближайшее время значительное число инвесторов могут принять решение о направлении средств именно в эту сферу. Мы видим вполне четкие предпосылки для этого — сентябрьский план по продажам у нас был выполнен досрочно». Если ситуация будет развиваться, как и сейчас (по консервативному сценарию, на фоне исчезновения предвыборной интриги и без больших потрясений в мировой экономики), добавляет эксперт, то интерес инвесторов к недвижимости может привести к импульсному росту цен. Итак, вторая волна кризиса может накрыть и рынок недвижимости. Насколько серьезными будут последствия? «Вторая волна кризиса не окажется для большинства участников рынка неожиданной, — уверен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Если это случится, влияние на рынок будет аналогичным предыдущему кризису — падение спроса, снижение цен и пр. Тем не менее сокрушительной силы вторая волна, скорее всего, не будет иметь. Сейчас большинство девелоперов сжало свой активный портфель до основных проектов, объемы кредитов несопоставимы с 2008 годом, многие игроки «закладывают» в возможные финансовые потрясения». Три года назад последствия для российского рынка были очень серьезными не только потому, что покупатели потеряли платежеспособность (как это было в США), но и потому, что застройщики на момент обвала имели по доброму десятку начатых проектов, на которые взяли кредиты. Когда продажи остановились, нечем стало платить по счетам, а перекредитоваться негде, ничего не оставалось, как ронять цены и замораживать объекты. Сегодня в стане застройщиков все спокойно: компании только-только завершили прежние проекты, а новые чаще всего надежно обеспечены. «Необходимо отметить возросшую роль банков на девелоперском рынке Москвы. Именно те компании, которым удалось успешно решить эту задачу, в основном и формируют сегодня рынок недвижимости, — отмечает Ирина Постовалова, руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО «Дон-Строй Инвест». — Роль банков в стабилизации рынка трудно переоценить — причем не только с точки зрения девелопера, но и для конечного потребителя. Ведь банковское финансирование означает гарантию стабильного строительства и завершения объектов». Одним словом, новых условий для пузыря и обвала на рынке не создано. К тому же, отдельно акцентирует Константин Попов, ситуация не фортит спекулянтам: «Инвестиционные сделки будут иметь сравнительно небольшие для рынка объемы — банки придерживают ликвидность, ценообразование рынка жилья стало гораздо более реалистичным, и рост интереса инвесторов не будет сопровождаться массированным возвращением спекулянтов на рынок». Все это должно означать, что не будет и кратного повышения цен. Однако рост — это состояние, сопутствующее ожиданию обвала. Когда он случится, никто не берется сказать: если вот-вот, то цены , считайте, уже пустились в рост, и августовский пик был связан с этим. Зато эксперты охотно прогнозируют откат, неизбежный в пик кризиса. Дмитрий Халин считает, что если это случится, то максимальное падение в цене может выражаться максимум 10—15 процентами, причем оно не будет резким — на него потребуется примерно полгода. Андрей Рябинский и вовсе дает на все про все 2—3 месяца. Что предпринимать потенциальному покупателю или продавцу? «Если вывести квартиру на рынок при начале кризиса или его ожидании, время экспозиции сильно затянется, — напоминает Халин. — Особенно если это дорогая квартира. Но инвестиционные цели сегодня не будут достигнуты. Самые плохие в этом помощники — не рост или падение, а неизвестность: непонятно, куда рынок движется. Тем, кто ищет жилье для себя, я советую покупать. Когда наступает кризис, сжимается объем предложения — продавцы ждут лучших времен и снимают объект с продажи. Потому стоит поторопиться». Видимо, народ и торопится. В кризис он верит куда больше, чем маститые экономисты. Ирина Мельникова